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首开股份千亿规模被指含“水分” 不能并表合联营项目多

2021-04-22 08:54:47 来源:中国网财经

首开股份近期披露了2020年年报。报告期内公司实现营业收入442.26亿元,同比下降7.18%;归属于上市公司股东的净利润31.4亿元,同比增加13.84%;扣非后净利润为23.18亿元,同比下降11.69%。

这是首开股份自2010年以来营业收入首次出现下滑。在这背后,首开股份不能并表的合联营项目在增多。数据显示,在2020年“房地产开发投资情况”表格中,首开股份不能并表的合联营项目为69个,占项目总数的比例为43.95%。

从销售额来看,首开股份的权益占比也不断下滑。2020年,首开股份房地产销售金额1074.6亿元,此前克而瑞发布的数据显示,公司期内权益销售金额为614.1亿元,以此计算权益占比57.14%,而2017-2019年这一数据均在60%以上。值得注意的是,年度全口径销售金额千亿以上的房企中,绝大部分企业的权益占比都在70%以上。

有业内人士在接受中国网财经记者采访时,在规模快速扩张中,大量的合作开发虽然能起到降低成本和快速提振规模的作用,但是合作开发毕竟是把双刃剑,长期销售权益比例太低,并且总土储资源不是非常充足,或将导致营收增长乏力,而这可能会降低外界资本对企业的前景预期。

近年来,为突破规模瓶颈积极尝试走出北京,“征战”途中营收下滑、杠杆居高不下的困境该如何解决,首开股份管理层确实值得好好思量。

京内“一哥”宝座失守,京外毛利率大幅下滑

除了营收,首开股份出现下滑的还有销售净利率和销售毛利率。同花顺IFIND数据显示,2020年首开股份这两项数据分别为9.46%和27.96%,上年同期分别为11.83%和37.56%。

毛利率方面,首开股份2020年主营的房地产业务毛利率为27.68%,同比下降了近10个百分点,其中北京地区为42.90%,同比增加8.82个百分点;但京外地区毛利率仅为18.69%,同比减少21.19个百分点。这意味着,京外毛利水平严重拉低了首开股份的毛利率。

据了解,自2016年以来,首开股份加大了在京外区域的布局,开启“根植北京,扩张全国”战略。数据显示,2020年首开股份新增土地储备21宗,规划计容建筑面积共344.9万平方米,其中京外占比超过了70%;而在营收上,首开股份京外占比超过了60%。

在“大本营”北京市场,克而瑞披露的《北京市1-12月房企权益金额榜》显示,首开股份2019年和2020年的成交额均被中国海外发展超越,而此前的4年首开股份曾连续稳坐“冠军”宝座。对此,知名地产分析师严跃进告诉中国网财经记者:“一些知名大企业进入北京,对首开股份市场份额产生了一定的影响,建议首开股份在实际运营中要注重在全国市场积极拿地和布局。”

首开股份也在年报中坦承,近年来经营规模不断扩大,暴露出公司的区域布局尚不均衡、重点城市深耕力度不足,单城平均产值较低。多元业务发展缺乏战略引领,尚未形成拳头产品和竞争优势;组织管控滞后于公司新时期的发展要求,造成项目开发运营效率参差不齐,合作项目的管控以及项目信息收集的完整性和及时性不足,增大了经营决策的难度和风险。针对上述风险,首开股份提到,将打造一套切合股份公司实际的标准化、专业化、信息化的高效运营体系,推动公司运营能力和经营品质突破提升,激发公司资源活力和发展潜力。

“三道红线”红档,资产负债率连续多年超80%

在首开股份2020年的这份“成绩单”中,杠杆水平的居高不下格外引人注目。

数据显示,截至2020年末,首开股份负债合计2636.67亿元,较上年同期增加了181.93亿元,其中一年到期的非流动负债为259.44亿元;资产负债率为80.42%,这是首开股份该数据连续第4年超过80%。

“三道红线”方面,截至2020年末,首开股份资产负债率为80.42%,剔除预收账款之后的资产负债率为74.83%,净负债率为178.56%,现金短债比为0.89,处于“红档”范围。

据中国网财经记者统计,在此前披露年报的74家港股上市房企,位于“红档”的只有2家。而根据相关规定,处于“红档”的房企,有息负债规模不得增加。这意味着管控融资将成为“红档”首开的一项重要的任务。对此,首开股份也在报告中表示,改变以前主要依赖“融资输血”规模扩张的发展模式,创新提升产品和服务、加快项目周转,增强内生造血机能,实现企业存量去化与增量投资的良性循环。

中国网财经记者还注意到,自有资金并不富裕的情况下,首开股份还频繁为子公司提供担保。截至报告期末,公司担保总额为419.93亿元,担保总额占公司净资产的比例为132.92%。频繁的给旗下公司提供担保并非没有风险。有A股上市公司在给旗下公司提供担保时就遭到了公司董事的反对,理由是“担保事项变动频繁,相应管理混乱,无法判断其合理性”。(记者 安平)