陈涛所讲的“监管收紧”，指的是今年7月底住建部等8部门联合发文，关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，其中重点提及对挪用交易监管资金的整治。彼时，有业内人士告诉《红周刊》记者，在8部门发布《通知》所要求整治行为中，挪用交易监管资金的相关整治对房企影响最大。因为房企资金链较紧张，几乎所有的开发商都会千方百计地挪用商品房预售资金，能够完全遵守预售资金监管制度的房企屈指可数。
那么预售资金监管的趋严，是如何影响房企的偿债资金的呢?
陈涛告诉《红周刊》，以前房企刚拿地，在还没有进行较大投入时，就可以收回回款挪作他用，但现在严格执行预售资金监管政策后，楼盘结构封顶才能拿到预售资金的50%，竣工备案再收回20%……以现在楼盘常见的30层层高为例，从开始施工到结构封顶可能要等半年到一年时间，资金放在预售监管资金中出不来，这无形中使房企的资金周转周期被大大拉长。
虽然各地的预售资金监管政策不大相同，但本质大同小异。陈涛以杭州为例，杭州普遍按照建设资金的130%进行监管。也就是说，一个10亿元的项目，建造成本如果是5亿，则需要放6.5亿元进监管账户，用于支付该楼盘项目的各类工程款。但实际上，即便10亿元的项目全部清盘，也只能收回30%、40%的首付款，即三四亿元。“收到的首付款未必能够支付工程款，更不用说监管资金了。”
这也就解释了，为什么以前预售监管资金能拿出来的情况下，可以理解为这是公司的钱。但对于现在的房企来说，虽然账面资金超百亿，但并不代表房企真的有钱，这其中还包含了业主的预售资金，而并非实际的公司现金。
“除了受监管资金的影响外，房企货币资金使用受限、无法动用，还可能和专用于某种目的的专项资金、摆账资金等相关。”中房商学院副院长邓明政向《红周刊》记者如是说。
此外，严跃进还表示，在手资金超百亿还不了十几亿债券的矛盾现状，也说明衡量现金流或偿债能力方面比较复杂。“如何客观衡量企业的资金状况，不能简单以多少销售业绩或现金流的规模去确定，要充分考虑债务的规模和企业未来项目待投入的资金。”
而从改善的角度看，严跃进指出，类似现金短债比是相对好操作的指标，企业可通过出售资产等比较容易改善此类指标。但是反过来也说明此类指标去衡量企业的经营状况略有不足。从后续企业发展来看，对于此前持续拿地而近期突然动作很小、月度销售数据持续且明显下跌、融资频率增大且利率明显高于行业平均水平的企业，都需要关注的。加之偿债高峰期的到来，要警惕出现新的爆雷案例。
销售回款成破局关键
银行放款延后拖长回款周期
作为行业内部人士的陈涛告诉《红周刊》记者：“目前，房企偿债的大部分资金主要依靠销售回款。”
因为在金融政策收紧的大背景下，很多公司的回款现金流一旦出现问题，就会变相成为债务问题。不难看出，回款是房企维持现金流安全的关键一环。一般来说，房企的回款速度主要受到两大因素影响：一是，网签政策与银行贷款审核速度;二是，房企的销售去化速度。
不过《红周刊》调查发现，当下无论是银行的放款周期还是房企的去化成效，时间周期都在拉长。
10月15日，某房地产上市公司上海和周边城市的营销负责人李强(化名)告诉《红周刊》记者，现在银行基本上都不审核放款了，大多推到明年去放。而局部还有额度在放款的，也都是(房企)拿钱去换，以千分之三到千分之五的对价来交换贷款额度。“比如，如果房企想要换取一个亿的贷款额度放款，可能需要支付30万～50万元不等的费用。”
不过，近期房贷利率似乎有松绑信号。10月20日，贝壳研究院研报指出，10月份20个城市房贷利率出现下调，从下调城市名单来看除广深之外，主要还是洛阳、中山、襄阳等三四线城市。此外，据乐居等媒体报道，广州、佛山等地银行额度有放松迹象，有银行称最快一周即可放贷。
对此，李强表示，其所管辖的长三角区域并没有出现贷款松动。他推测，上述现象可能是有些用力过度的地区在修正政策，但应该不是大面积的宽松。利率下调对楼市的影响，他们暂时没有直观感受到。利率开始松动是好事，但传导到销售端还需要3～6个月时间。
销售额下滑 “金九银十”不再
房企后续发债融资或呈现冰火两重天
李强的实际直观的感受更多源于信贷的收紧，以及其所在长三角区域的楼市降温，他告诉《红周刊》记者：“一线城市比如上海受影响相对较小，不过即便如此，和上半年较热的楼市氛围相比，今年下半年上海大约减少了20%～30%的客户量。而二线城市苏州、南京、南通的表现更加疲软。”
据他介绍，目前苏州的一些项目在以价换量，基本上龙头房企都在打折，折扣力度在8.5折左右。像某TOP20房企，由于内部资金压力较大，其位于苏州的楼盘已经打到7折，堪称“血腥”。各房企为了促销还推出了送车位、送物业费等优惠活动。
“南通的楼市环境较苏州更为严峻。基本上全线都在打折，6.5折、7折、8.5折比比皆是。而从上个月开始，平湖、海宁等地楼市和天气一样，一夜之间就冷下来了，一个客户都找不到。”
李强很庆幸其管辖范围主要在上海。“受益于上半年上海楼市较热，推盘时机把握较好，(推盘)主要集中在上半年，我今年基本上没有太大压力。”不过分管其他区域公司的同事似乎并没有这么好的运气，他指出，“集团会议上明显能感受到其他区域压力很大，南京公司、广州公司、武汉公司都是一片哀鸣。”
李强所在公司的情况并非个例。最直观的感受就是，以往各房企发力冲刺的“金九银十”不复存在。《红周刊》记者对2020年销售额排名前20的房企进行统计，发现除中国恒大、绿地控股未披露2021年9月单月销售情况外，其他18家规模房企的9月销售情况均出现明显“跳水”，且降幅多在30%左右，如保利发展9月合同销售额360.2亿元，同比下滑28.42%。更有甚者如中海地产等少数房企单月销售跌幅跌破40%。9月，中海地产实现合同销售额203.7亿元，同比下滑41.22%。
在数据中，《红周刊》也发现有规模房企销售额逆势而上，如绿城中国实现逆袭，9月实现合同销售额370亿元，同比增长41.22亿元。值得一提的是，绿城中国前9月的销售完成情况也远远优于多数房企的年度完成情况，即70%左右。公告指出，今年前9月，绿城中国累计取得合同销售金额约2621亿元，同比增长63%。
记者从业内人士处了解到，上述房企的逆势增长可能受到两方面因素影响：一方面，不同于其他大多数房企，该房企还布局有代建业务，该业务贡献了一定量的销售额;另一方面，销售额的明显反弹，也和该公司的推盘量有关。一般来说，房企加快推盘、加速销售，比较容易对业绩有拉升作用。就绿城来说，这两年在做大规模、明显发力。
严跃进告诉《红周刊》记者，从房企本身来说，近期需要继续加快项目的销售，以改善现金流状况。而对于各类发债工作来看，房企之间的差异明显会放大。四季度销售业绩改善明显的房企，后续发债等方面的机会将增多。而业绩改善不明显的房企，则会显得比较被动。
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