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新入职场的90后们不要说买房,租也快租不起了!

2018-05-14 16:56:36 来源:财经网

没赶上房价暴涨时期的买房末班车,现在,连租房都变得难以为继。

春节过后,北京、深圳等全国一线城市被曝房屋租赁市场价格暴涨。深圳80年代的老破旧小区房租从去年年中4500元涨至现在5000元;北京部分地区一居室单价与去年同期相比最高上涨达千元。

节后传统租房高峰期这一季节性原因,显然难以完全解释今年不同寻常的价格波动。

城市更新改造

“去”了库存也“掀”了房租

2015年房价暴涨过后的今天,房租价格随之上涨有些理由应当。但在一线城市房价整体步入下行阶段的当下,房租价格猛涨则更多反映的是,由“刚性需求”主导的市场供求平衡关系被打破。

由于新一轮城市更新改造在全国范围内兴起,“去”了三四线城市的楼市库存的同时,也因旧城改造导致廉价出租房源减少,“掀”翻了一线城市的房屋租赁市场价格。

十分明显的,此次深圳房屋租金价格上涨明确指向城中村住房。如外来人口占95%的湖贝旧村,节后拆迁进入倒计时,与其一街之隔的湖贝新村,一房一厅租金价格则由1700元/月涨至2500元/月,两房一厅租金价格由2200元/月涨至3200元/月,部分甚至高达3800元/月。

从包括普通商品住宅的更广范围来看,深圳房租暴涨显现并没有城中村表现地那般明显。深圳链家发布数据显示,2月深圳单位租金72.3元/平方米,环比下跌1.2%,同比上涨14.1%;套均租金5293元/月,环比上涨0.3%,同比上涨16.1%。但同时,深圳链家调研报告显示,租住在城中村的租客占比超过50%。

与深圳行政行为导致房租价格上涨类似,北京自去年11月20日起,发起了为期40天的群租公寓房清理整顿工作,拆除有危险隐患的租房房源,违规建筑、地下室、城中村均被波及,同时存在多年的房屋隔断也被打破,群租人群被迫驱散,在减少供给的同时增加了市场需求。

能够满足居住条件的房屋大量减少,但需求仍在回升,供求关系作用导致房屋租金价格上涨,在北师大房地产研究中心主任、北京市房地产学会副会长董藩眼里,这是此轮北京部分区域房租价格暴涨最根本的原因。

作为北京外来务工人员聚集居住的地区之一,大兴区旧宫区域中介公司我爱我家的工作人员称,去年该区域周边房屋租金价格在1300元左右,今年则超过2000元,地铁附近房源租金价格甚至高达2500元,整体来看,附近房源价格涨近五成。而另一区域上地,由于居住人员变动不大,一居室在5000元左右的价格从节前维持到节后。

从全市范围来看,今年房租价格同比涨幅甚至低于去年同期同比涨幅。链家数据显示,今年前三个月从已成交情况来看,北京每平方米平均月租金水平分别为81.5、81.9、82.1元,价格环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%,同比分别上涨8.8%、8.7%、9.0%,而去年1-3月同比分别上涨18.9%、19.2%、16.0%。

“租售并举”时代

托起房屋租金价格迈上新台阶?

京深房租价格快速上涨的另一大原因指向“长租公寓”市场的发展。

作为房地产市场的新兴产品,在官方定调和政策支持下,长租公寓已然成为房地产“白银时代”的热点投资领域,吸引了传统开发商、长租公寓运营商,以及房地产中介等多方进驻,一个“售”与“租”并驾齐驱,两分天下的局面正待形成。

房价暴涨过后鼓励催长的住房租赁市场,原为分流部分买房人群,抑制房价过快上涨,以“租”与“售”两条腿走路的形式实现人人“住有所居”。现今,长租公寓却成了住房租赁价格暴涨的原罪之一。

在深圳华侨城海景花园,一套117平方米的三居室整套出租市价为10500元左右/月,在被长租公寓机构蛋壳公寓租下后,三居室改成了四居室,每个房间月租在3000元至4500元,算下来,每月整体租金可达到15000元左右,瞬间拔高了房屋租金水平。

由于长租公寓市场品牌暴发性增长,水平参差不齐。有企业直接承接整栋农民房或厂房,经过装修和升级改造,租金也出现呈倍式增长。如由农民房改造而成的深圳星窝公寓,单间租金2400元/月,一室一厅租金2800元/月,远高于周边农民房1100元/月和1600元/月的水平。

广州中原研究发展部发布研究报告指出,广州长租公寓定价普遍高于周边城中村价格1倍以上,高于周边普通住宅50%左右。此外,长租公寓还存在其他繁杂的收费类项目,且费用不低。广州长租公寓调查显示,万科泊寓和魔方公寓每月仅管理费就分别达190元及260元。

长租公寓租金水平高企的另一面,作为开发运营的盈利方,租售比低造成的整体回报率低下也让其苦不堪言。与房屋买卖市场相比,房屋租赁市场在高昂的拿地成本之下,还存在运营成本居高,资金回笼慢等诸多问题待解。天平的两端,市场租金水平上涨的同时,盈利方的成本回收也存难题。

不可否认的是,长租公寓发展将带动中国房地产租赁市场走向下一新阶段,服务水平和便利程度都将有所提高,契合人们对美好生活向往带来的消费升级。“短期来看,长租公寓租金水平的确高于普通民宅,但从更长远来看,长租公寓蓬勃发展为租赁房源做增量,供给增加的同时,势必也对整体租金水平起到拉低平衡的作用”,业内分析。

今年全国两会上,“租售并举”也成为房地产领域的热门话题,与“房地产税”一道,为房地产行业的未来发展定下基调。长租公寓是房地产市场的下一个蓝海,但长租公寓带动房屋租赁市场整体服务水平提升的同时,可能也让中国房屋租赁价格水平步入消费升级新时代。

工资涨幅赶不上房租涨幅

辛苦工作全为房东在打工

与房价每小时都可能翻牌的触目惊心式上涨不同,租房市场看似500-1000元的价格变化,对标的是实际工资增长,而非房屋投资的未来价格预期。

所以,以工资涨幅来看,招聘平台BOSS直聘日前发布《2018旺季人才趋势报告》显示,2018年前两个月,全国人才需求量最大的50个城市中,白领平均月薪为8730元,同比增长2.9%。

与深圳4500元涨至5000元11%的房租涨幅对比,薪资涨幅几乎不在同一个段位。收入增长远远追不上房租价格的增长,辛苦工作一年,全为房东在打工。

在房价涨上天的一二线城市,“漂”一族每月花费近半工资用来租房,已经不能算过分之举。58同城曾发布报告显示,随着房价的上升,租房成本也渐渐成为租房者每月最大的生活开销。在一二线城市,有超过20%的人每月房租要花掉工资的一半。

这是2017年年初的数据分析,再加上今年年后房租价格火爆上涨的那一段插曲,现在一半的工资可能都难以维系衣食住行中“住”这一简单需求。

在住房租赁市场的广泛潜在客户新入职场的“90后”看来,奢侈品不再重要,买房必须品成为过去时,一切消费仅为满足个性与实现自我价值的同时,租房却成为绕不过去的实实在在的刚性需求,当房屋租金水平快速上涨,“佛系”的90后恐也再难以淡定。

 

如此看来,在房屋租赁市场崛起,意欲与房屋买卖市场平分秋色的当下,“租”和“买”一样,都显得有些尴尬了。文静/文