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香港楼价明年或下调10% 减价成交不断涌现

2018-11-20 16:28:49 来源:网易

香港金管局总裁陈德霖11月5日在立法会财经事务委员会会议上表示,2015年10月楼市在六个月内累跌11%至13%,但其后掉头回升。“目前仅得数星期数据,未能确认楼市已进入下行周期,政府将会继续留意楼价、成交量,以及经济基调变化。”

香港楼市冷风频吹之下,减价成交不断涌现。

一直以来,位于港岛鲗鱼涌的大型楼盘太古城被认为是香港楼市的风向标,因受到中产人士的追捧而以抗跌性著称。然而,这个蓝筹楼盘近期楼价也开始顶不住了。

“太古城一个实用面积723平方呎的三房单位,业主11月初放盘,当时叫价1600万港元,经两次议价后最终降价约180万港元,以1420万港元将单位售出,折合平均实用呎价19640港元。”中原地产太古城区高级资深区域营业经理张光耀透露。

“香港楼市正进入调整期,预期未来12-18个月仍会继续调整。”莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文指出。

然而,林浩文认为并不会出现1997年的“悬崖式”下跌,香港龙头开发商的持货能力较强,“因此不会大幅增加供应而导致楼价急速下滑。明年的住宅楼价将会先跌后平稳,整体跌幅约10%。宏观因素如中美贸易摩擦、股市波动,将会影响买家的入市意欲,尤其是豪宅买家,因此成为楼市表现及调整幅度的重要因素。”

林浩文指出,楼市出现拐点、加息、空置税等各种因素叠加,“香港开发商在推盘策略上会有所分化。由于港岛区土地供应较少,2018-2022年的供应占整体供应的比例将降至5%,因此开发商在港岛区会更加惜售,而在供应集中的元朗、将军澳等地区则会采取货如轮转的策略。”

“由于楼市不明朗因素增加,开发商在投地上取态倾向保守,他们会更选择性及策略性出价且不会过分进取,预计未来12个月地价将会下跌5%-10%。”他表示。

近年来由于香港金管局推出数轮逆周期调控措施,收紧按揭贷款并提高首付比例,导致二手楼市成交大幅减少。政府数据显示,自今年6月起,住宅成交量已不断回落,今年9月二手成交同比下跌52%。

中原地产研究部高级联席董事黄良升表示,11月份二手私人住宅目前仅录得781宗成交,金额达到70.79亿港元。预计11月整体二手成交仅为约1800宗,金额为160.0亿港元,后者将创32个月新低;此外,曾经一度火爆的新盘市场成交亦不断萎缩,预计11月整体新盘成交约有850宗,成交金额跌至100亿港元,预计环比分别下跌63.6%及53.4%。

负资产个案或出现

1997年10月,亚洲金融风暴爆发蔓延香港,股市大泻,香港楼价暴跌七成,令逾10万名业主惨变负资产(物业的市价低于原先用来购买物业的按揭贷款)。这一幕是否会重现?

“当时楼市大部分人都是炒楼,但目前香港楼市以自住为主,而且金管局的各项措施都在收紧按揭。如果楼价继续下跌的话,一些向开发商进行高成数按揭的面积在200平方呎以下的‘纳米楼’,以及一些新界的小型单位前期价格升幅过高,这些业主的现金流比较紧张,有可能出现负资产案例。”林浩文向21世纪经济报道记者表示。

自2015年以后,由开发商提供的“高成数一按”(对于购买新楼的买家,开发商提供高成数的贷款,贷款一般最高可达到九成,首付仅需一成)如雨后春笋般涌现。很多开发商旗下的财务公司趁机推出了“高成数一按”服务,招徕这些买家,为他们提供免压力测试、免入息证明,甚至高达楼价95%按揭。

他指出,香港楼价已从今年8月起回落,根据差饷物业估价署的数据,在今年第三季楼价累计下跌1.5%,同期中原城市领先指数亦累跌2.6%,然而, 他暗示,当确认楼市下行周期后,可以适当、陆续放松有关措施。

写字楼市场同步降温

一直以来,香港写字楼市场与住宅亦步亦趋。“由于股市已反映全球经济的不确定性,企业正在放缓扩充计划,很多企业都不愿意支付高昂的写字楼租金,尤其是中环的租户。“明年港岛区的写字楼租金将下跌1%-4%。”莱坊香港区商业部高级董事刘柏汶坦言。

她表示,近年来,港岛区写字楼需求主要来自中资金融机构、及共享办公平台,近期中环租金已经见顶,不少大公司已搬去鲗鱼涌,“目前中环呎租\180港元或以上的写字楼租盘渐见压力。尤其最近中美贸易战影响逐渐浮现,中资企业于香港发展有所放缓,令中环商厦租金更受压。”

根据莱坊的数据显示,目前中环写字楼的平均每月租金为146港元/平方呎,然而国际金融中心(IFC)、长江中心这类标志性的写字楼每月租金则达到199港元/平方呎。相比之下,湾仔、铜锣湾、鲗鱼涌的写字楼租金则分别为80港元/平方呎、84港元/平方呎、53港元/平方呎。

因此,刘柏汶预测,铜锣湾、湾仔、鲗鱼涌等区因受惠于中环租户搬迁,因此租金趋向平稳。而近年不少中环企业亦转租尖沙咀,预料九龙写字楼租金会因此带动调升。